Etablir un diagnostic de performance énergétique (DPE) de complaisance pour faire plaisir au client ? Cela semble facile. Malheureusement, certains diagnostiqueurs ont marché dans cette combine surtout lors de la réalisation de différents diagnostics techniques sur des bâtiments à usage d’habitation. Ils sont peu nombreux, mais ils existent. Ces prestataires pensent que seul l’acheteur du bien ou le locataire en pâtira. Pourtant, le risque est gros aussi bien pour les diagnostiqueurs immobiliers que le propriétaire ou le bailleur.
L’importance du DPE lors de la vente ou location d’un bien immobilier
La constitution d’un dossier de diagnostic technique (DDT) lors d’une vente immobilière ou d’une mise en location d’un bien immobilier est obligatoire. Tout propriétaire doit s’y soumettre. Cette règle est censée garantir la sécurité des personnes qui vont utiliser ou occuper le local. Le dossier réunit plusieurs documents, dont les résultats de tous les diagnostics obligatoires.
Le DPE figure sur la liste. Il révèle la performance énergétique du bâtiment et son taux d’émission de gaz à effet de serre. La réalisation de cet examen est devenue très stricte depuis l’instauration de la Loi Climat et résilience août 2021.
Notons que cette législation interdit la location des biens immobiliers dotés d’une mauvaise note au DPE. Ils sont appelés passoires thermiques. Les propriétaires de ce type de biens doivent réaliser des travaux de rénovation énergétique. Sinon, ils ne peuvent plus renouveler le contrat de bail. S’ils décident de vendre les biens, ils ne pourront pas obtenir un meilleur prix.
Certains propriétaires et agents immobiliers sont tentés de falsifier le diagnostic de performance énergétique. Autrement dit, ils demandent aux diagnostiqueurs de leur fournir un DPE de complaisance. Certains prestataires acceptent de jouer le jeu pour faire plaisir à leurs clients, d’autres sont séduits par l’appât du gain.
Le DPE de complaisance, c’est quoi ?
Il est important de bien comprendre le diagnostic de performance énergétique. Cet examen doit être réalisé dans le respect de réglementations strictes mentionnées dans le code de la construction et de l’habitation. Le professionnel qui va réaliser un diagnostic de performance énergétique possède deux fonctions majeures :
- mesurer la consommation d’énergie du bâti,
- déterminer ses émissions de gaz à effet de serre.
Lorsque le DPE est biaisé, les résultats des diagnostics sont faux. Le document est édité de manière à rendre le bien immobilier plus attractif et de tromper ainsi le futur acquéreur ou locataire. Notons en effet que le dossier de diagnostic technique constitue un outil de décision important pour eux. Les documents qui le composent permettent de savoir si l’offre de location est intéressante. Ils indiquent aussi si oui ou non, l’investissement est rentable.
Le DPE de complaisance comporte donc des informations inexactes qui concernent généralement :
- la performance de l’isolation thermique,
- l’état du système de chauffage,
- la consommation d’énergie globale du bien.
Certains bailleurs ou agents immobiliers s’adressent à des prestataires non habilités à fournir des services diagnostiques. Pourtant, l’opération devrait être confiée à un diagnostiqueur certifié.
Les dangers d’un DPE de complaisance
Croire que l’acheteur ou le locataire est le seul perdant dans l’histoire est une erreur. Le risque s’annonce aussi important pour les vendeurs et les prestataires qui ont fourni les diagnostics immobiliers falsifiés. Eviter de prendre l’acheteur ou le locataire pour un idiot ! S’ils ne détectent pas la fraude au moment de la signature de l’acte de vente ou du contrat de bail, cela ne va pas tarder.
L’acheteur ou le locataire va découvrir le pot au rose lorsque la facture énergétique va grimper au premier hiver ou lorsqu’il ressent l’inconfort thermique. De plus, il ne faut pas oublier que le DPE est désormais opposable. L’acheteur ou le locataire peut demander des expertises immobilières et porter l’affaire devant la justice.
Le prestataire chargé de faire le diagnostic immobilier sera désigné comme le premier coupable. Un diagnostiqueur doit en effet travailler de manière impartiale et sérieuse. Faire un diagnostic biaisé constitue une faute professionnelle et la sanction s’annonce grave.
Mais le vendeur ou l’agent immobilier ayant pris part dans la combine ne pourra pas sortir gagnant dans l’affaire. Ils ont en effet pour obligation de faire preuve de loyauté envers l’acheteur ou le locataire. Les diagnostics techniques immobiliers sont censés révéler les caractéristiques réelles du bâtiment. Présenter des documents falsifiés constitue un délit. De nombreux agents immobiliers ou propriétaires ont déjà été condamnés pour fraude lors de la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique.
Les sanctions qui vous attendent pour un DPE falsifié
Effectuer un diagnostic de complaisance revient à falsifier des documents officiels. Un notaire qui valide un DPE falsifié risque une lourde sanction. Elle inclut généralement le paiement d’une amende pouvant aller jusqu’à 300.000 € et d’une peine d’emprisonnement de 2 ans. Le diagnostiqueur encourt le même risque. Il pourrait même perdre son agrément, ce qui l’empêcherait d’exercer son métier. Sa réputation va d’ailleurs se dégrader.
Le locataire ou l’acheteur dupé a bel et bien le droit de lancer une poursuite judiciaire pour fraude. S’il fournit des preuves concrètes, le vendeur ou l’agent immobilier sera condamné à payer des dommages et intérêts. Le DPE complaisant va aussi réduire la valeur de la propriété.
Conseils pour identifier un DPE de complaisance
Comment reconnaître un DPE de complaisance ? La réponse à cette question intéresse sans doute tout propriétaire désireux d’éviter les sanctions et de soigner leur image.
Les signes à prendre en compte
Il existe quelques signes qui devraient vous alerter. Tout d’abord, le diagnostiqueur propose d’apporter un diagnostic fiable et garanti à tarif réduit. Cela pourrait signifier qu’il va négliger la qualité de son travail.
La durée de réalisation des diagnostics immobiliers constitue un autre indice important. Il faut du temps pour accomplir le travail dans les règles de l’art. Réaliser des diagnostics de performance énergétique constitue en effet une opération très technique. Plusieurs tâches sont au programme pour ne citer que :
- l’inspection de tous les équipements qui consomment de l’énergie dans le local notamment les outils d’éclairage et le chauffage,
- la vérification de l’état de l’isolation des murs, des combles, du plancher, des fenêtres et des portes.
Tout cela demande beaucoup de temps et l’utilisation d’outils adéquats. Un diagnostic vite fait est donc biaisé.
Les vérifications à faire
Pour obtenir un DPE fiable, il faut s’adresser à un diagnostiqueur certifié. La détention d’un agrément prouve que les compétences du prestataire. Il sait comment procéder à un diagnostic et comment le réaliser dans les règles de l’art. L’organisme de certification a aussi pu valider sa performance lors des contrôles obligatoires.
Les diagnostiqueurs certifiés sont aussi des prestataires sérieux et fiables. Ils réalisent les diagnostics immobiliers obligatoires avec indépendance et impartialité. Cela certifie l’absence de tout conflit d’intérêt avec le propriétaire, le bailleur ou l’agent immobilier. De plus, ces prestataires doivent souscrire une assurance de responsabilité professionnelle. S’ils fournissent des diagnostics immobiliers falsifiés, leurs clients bénéficient d’une protection.
