L’Etat a annoncé en début d’année 2023 que le diagnostic DPE va évoluer. Les changements apportés sont plutôt positifs surtout pour les propriétaires de petites surfaces. Mais les évolutions évoquées dans cet article concernent uniquement le côté administratif. Elles sont souvent négligées, pourtant, elles sont d’une importance capitale.
Zoom sur le DPE ou Diagnostic de performance administratif
Un examen technique réalisé par un expert certifié
Le DPE est un examen mis en œuvre pour évaluer le niveau d’efficacité énergétique des bâtiments. C’est une opération technique. Il doit être réalisé par un professionnel ayant obtenu une certification du COFRAC (Comité français d’accréditation). Comment trouver le diagnostiqueur à engager ? Un annuaire est disponible auprès du Ministère de la Transition écologique.
Cet expert certifié doit obligatoirement établir un rapport après l’analyse pour ensuite le remettre au propriétaire du bien immobilier. Le document en question porte aussi le nom de DPE.
Quel est le contenu légal d’un DPE ?
Il doit comporter une étiquette indiquant en même temps le classement énergétique et la classe GES (gaz à effet de serre) du bâtiment. C’est une note attribuée au bien immobilier après une inspection minutieuse. Elle va de A (la meilleure) à G (la plus mauvaise).
Le DPE vous informe donc sur le niveau de consommation énergétique du bâtiment et son taux d’émissions de CO2. S’il possède une étiquette A, B, C, D, il est moins gourmand en énergie. En revanche, s’il est classé E, F ou G, il est très énergivore.
Quand faut-il réaliser un DPE ?
Lors de l’extension d’un bien immobilier, le maître d’ouvrage a besoin de différentes informations. La performance énergétique du bâtiment en fait partie. Cela lui permet d’évaluer si la structure existante est conforme aux normes et si elle est compatible avec le plan d’extension envisagé. Voilà pourquoi un DPE doit être obligatoirement réalisé avant la réalisation d’un projet d’agrandissement.
Ce diagnostic énergétique est aussi obligatoire lors de la vente ou de la mise en location d’un logement. Les futurs acquéreurs et locataires ont besoin de bien connaître l’état du bâti. Les propriétaires doivent donc leur fournir des informations à ce sujet. C’est une mesure adoptée par l’Etat afin de garantir la sécurité des personnes qui vont occuper le lieu. Raison pour laquelle, ils doivent transmettre à ces derniers un dossier de diagnostic technique ou DDT. C’est un ensemble de plusieurs documents importants.
En réalité, le dossier technique réunit les résultats de tous les diagnostics techniques immobiliers réalisés. Il permet aux futurs occupants d’un logement de connaître :
- la performance énergétique de la propriété,
- la fiabilité et la sécurité de l’installation électrique,
- la qualité et la performance des équipements de chauffage et d’éclairage,
- les risques liés à la présence de termite, d’amiante ou de plomb…etc
Quelles sont les caractéristiques du DPE ?
Auparavant, le DPE avait une durée de validité de 10 ans. Les propriétaires n’étaient donc pas obligés de faire établir un diagnostic à nouveau si la vente ou la signature du bail a lieu au cours de cette période. Mais la durée de validité du DPE a diminué depuis la réforme du 1er juillet 2021. Notons que les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont uniquement valables jusqu’au 31 décembre 2024.
Autre changement majeur : le diagnostic de performance énergétique avait une valeur informative auparavant. Mais depuis l’application de la réforme du mois de juillet 2021, il possède une valeur juridique. Cela signifie qu’il est opposable. S’il contient donc des informations erronées, le locataire ou l’acquéreur pourra poursuivre en justice l’ancien propriétaire ou bien le bailleur.
Quelle est la différence entre le DPE et l’audit énergétique ?
Tout propriétaire doit savoir qu’un DPE est bien différent d’un audit énergétique. Ce dernier est un examen plus approfondi. Sa réalisation nécessite l’utilisation d’outils plus sophistiqués comme une caméra thermique. En effet, il faut identifier les failles du bâti, notamment tous les ponts thermiques. L’auditeur doit ensuite proposer des actions de rénovation pouvant générer des économies d’énergie dans le document.
En général, l’audit thermique est nécessaire si le but est d’améliorer la performance énergétique du bâti. Sa réalisation fait partie des conditions d’accès à certaines aides publiques. En revanche, un DPE est accompli dans le cadre d’une transaction immobilière.
L’identifiant fiscal désormais obligatoire
Il n’y a pas que les informations concernant les performances énergétiques qu’il faut inscrire dans le DPE. Des évolutions sur le plan administratif ont aussi été mises en place. Depuis le 1er avril, l’identifiant fiscal doit aussi figurer dans le document.
De quoi s’agit-il ?
Connu autrefois sous le nom d’invariant fiscal, l’identifiant fiscal est un numéro unique à 12 chiffres. Il permet de distinguer un logement d’un autre local. Il faut dire que l’adresse postale est une information assez vague. L’identifiant fiscal est une sorte de matricule qui garantit l’unicité du local concerné par le DPE. Son usage est surtout indispensable lorsqu’il faut réaliser un diagnostic sur un immeuble de copropriété d’après le ministère.
Comment trouver cet identifier fiscal ?
Le ministère de la Transition écologique va diffuser un guide de récupération de l’identifiant fiscal sur son site web rt-be-batiment. Voici ce que les propriétaires doivent faire :
- se connecter sur le site des impôts impots.gouv.fr,
- se rendre dans leur espace personnel,
- se rendre dans la rubrique GMBI «(Gérer mes biens immobiliers),
- Entrer dans la rubrique « Consulter » du local.
Etes-vous propriétaire d’un bien immobilier ? Si vous suivez cette démarche, vous devrez trouver un numéro fiscal à 12 caractères. Il comprend :
- le code département à deux caractères,
- un code commune à 3 caractères,
- un numéro séquentiel nommé numéro invariant à 7 caractères.
Quelle est la nouvelle réglementation concernant l’identifiant fiscal ?
La Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP) a annoncé une réforme concernant le DPE. Elle a envoyé une note aux diagnostiqueurs certifiés que bientôt, la saisie de l’identifiant fiscal du logement inspecté dans le document sera obligatoire. Depuis le 1er avril 2024, un message d’alerte est lancé pour familiariser les professionnels certifiés avec cette nouvelle démarche.
Mais dans un futur proche, les autorités vont lancer un contrôle bloquant. Sans l’identifiant fiscal, l’enregistrement du DPE auprès de l’Ademe sera impossible. Le document n’aura plus de valeur locale. En ajout à tout cela, vous ne pourrez plus l’utiliser dans le cadre d’une mise en location ou vente d’un bien immobilier.
Le consentement du propriétaire indispensable également
Les diagnostiqueurs exercent un métier très surveillé. Chaque prestataire fait régulièrement l’objet d’un contrôle mené par son organisme certificateur. Mais pour pouvoir accomplir cette opération, le contrôleur doit se rendre sur le terrain. En effet, il doit vérifier la manière dont les diagnostics énergétiques ont été réalisés. Évidemment, une descente sur le site d’intervention est impossible sans l’accord du propriétaire. Tout diagnostiqueur doit donc présenter un formulaire de recueil de consentement à ses clients avant de commencer leur mission. Dans ce document, ces derniers donnent aux organismes certificateurs l’autorisation d’effectuer un contrôle après la réalisation du DPE. Mais en même temps, ils autorisent à l’Ademe d’accéder à leurs coordonnées (nom, prénom, mail, téléphone…) dans le cadre du diagnostic. Notons que les propriétaires ont bel et bien le droit de refuser de signer ce formulaire de consentement.
