Avant la mise en location d’un logement, les propriétaires doivent établir un Diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette mesure est en vigueur depuis le 1er janvier 2023. Elle sert à évaluer la décence du bien immobilier. Jusqu’au 21 mai dernier, elle ne concernait que les résidences principales. Mais, ce mardi, le Sénat a adopté la proposition de loi qui va élargir l’application de cette mesure aux meublés de tourisme.
Les règles sur la location d’un bien immobilier
Tout individu a le droit d’avoir une habitation décente. L’Etat a donc exigé la réalisation de différents diagnostics immobiliers avant la mise en location d’un bien. Ce sont des examens censés rassurer les futurs occupants, quant à la qualité du logement qu’ils vont occuper. Aux dernières nouvelles, le nombre de diagnostics immobiliers obligatoires a augmenté.
Une bonne note au DPE comme critère de décence
Le fait d’avoir une bonne performance énergétique est désormais inclus sur la liste des critères de décence d’une habitation. Ainsi, lors d’un projet de mise en location, le propriétaire ou le bailleur a pour obligation de demander un diagnostic DPE. C’est un examen évaluant le niveau de la performance énergétique du bien immobilier.
Lors de sa réalisation, le diagnostiqueur doit mesurer l’énergie consommée et le taux d’émissions de gaz à effet de serre. Il doit ensuite établir un rapport mentionnant l’étiquette-énergie du bien.
Le DPE doit intégrer le dossier de diagnostic technique ou DDT à remettre aux locataires. Notons que depuis le 1er janvier 2023, un logement en France métropolitaine est décent si sa consommation énergétique est inférieure à 450 kWh/m² par an.
Si ce seuil est dépassé, le propriétaire est soumis aux obligations de rénovation énergétique. Il doit rénover son logement sinon, ce dernier sera interdit de location. Cette mesure instaurée par la loi Climat et Résilience s’applique aux :
- biens classés G dès 2025,
- aux biens classés F à partir de 2028,
- aux biens classés E à compter de 2034.
Le DPE concerne aussi les meublés touristiques
La présentation du dossier technique incluant un diagnostic dpe est uniquement obligatoire lors des locations des résidences principales. Mais cela va bientôt changer. Le mardi 21 mai dernier, les sénateurs ont étudié une proposition de loi censée remédier aux déséquilibres du marché locatif.
Il faut dire que de nombreux logements sont désormais transformés en meublés touristiques. En effet, les propriétaires ont opté pour la location de courte durée, du type Airbnb, histoire d’échapper aux obligations de rénovation. La proposition de loi présentée devant les parlementaires comporte différentes mesures à savoir :
- l’enregistrement obligatoire de chaque meublé auprès de la mairie (ils recevront donc un numéro unique),
- la mise en place d’outils de régulation du parc des meublés touristiques que les communes pourront utiliser,
- l’obligation d’informer la copropriété quand un appartement change d’utilisation et devient un meublé touristique.
Ce texte de loi comporte une autre mesure très importante. Il va rendre obligatoire l’établissement d’un diagnostic énergétique lors d’un projet de location saisonnière. Ayant déjà obtenu l’approbation de l’Assemblée nationale, la proposition de loi a été votée à l’unanimité par les sénateurs. Bientôt, les propriétaires de meublés touristiques devront recourir au service d’un diagnostiqueur immobilier.
Le DPE à réaliser par un professionnel agréé
Seul un professionnel agréé peut réaliser le diagnostic immobilier. Il a été formé pour accomplir cette mission dans le respect des normes en vigueur. Le diagnostiqueur qui réalise un diagnostic de performance énergétique doit aussi disposer d’une assurance professionnelle.
Il est tenu de transmettre le DPE établi à l’observatoire de l’Ademe. Le document en question devrait comporter un numéro d’identification unique à 13 caractères. Ce numéro permet de distinguer une habitation d’un autre local. Il permet aussi de connaître l’usage du bien.
A souligner que le DPE est bien différent d’un audit énergétique. Il faut faire un diagnostic de performance énergétique lors d’un de location privative et touristique. En revanche, l’audit énergétique est à réaliser lors d’une demande d’aides financières.
Une sanction administrative en cas d’omission du DPE par les locations saisonnières meublées
Cette proposition de loi qui vient d’être adoptée au Sénat est censée mettre fin à la pression subie par le marché locatif. Elle devrait persuader les propriétaires de rénover leurs biens immobiliers qui possèdent une mauvaise note au DPE. A compter de 2025 donc, un meublé touristique classé G ne sera plus autorisé à la location.
A priori, c’est une mesure simple. Mais sa mise en œuvre est complexe. En effet, les touristes et les vacanciers ne restent que quelques jours ou quelques semaines. Ils accordent peu d’attention aux performances énergétiques des biens immobiliers. Par ailleurs, ils ne perdront pas du temps à poursuivre les bailleurs ou les propriétaires à ce sujet.
La proposition de loi compte donc sur les conseils municipaux pour assurer la mise en œuvre de ce texte de loi. Tout propriétaire qui souhaite mettre en location leurs meublés touristiques doit demander une autorisation auprès de la mairie. Pour cela, ils doivent présenter les résultats des diagnostics obligatoires incluant le DPE.
Si le meublé touristique présente une mauvaise note au DPE, le maire a le droit de rejeter la demande de mise en location. Si le propriétaire ne demande pas l’autorisation ou s’il ne respecte pas la décision de la commune, il risque une amende administrative. Le montant pourrait aller jusqu’à 3.000 euros. Un meublé touristique est qualifié de décent lorsqu’il affiche une étiquette E.
Le contrôle électrique deviendrait aussi obligatoire pour les meublés touristiques
L’application de la nouvelle mesure est en sursis pour les meublés touristiques déjà existants. Les députés ont accordé 5 ans aux propriétaires pour rénover leurs biens immobiliers. Les sénateurs, eux, misent sur un délai de 10 ans. Ils veulent donner plus de temps aux propriétaires, notamment ceux qui ont des immeubles bâtis en zones montagneuses. La plupart de ces derniers sont des passoires thermiques présentant des consommations d’énergie élevées.
Notons que les réglementations concernant la location des meublés touristiques pourraient devenir encore plus strictes dans l’avenir. Hormis le contrôle de l’énergie consommée et du taux d’émissions de carbone, les autorités visent aussi à vérifier l’état des installations électriques. En effet, lors de la réalisation de la déclaration auprès de la mairie, les propriétaires doivent fournir un « certificat d’un organisme agréé ». Le document doit attester :
- la fiabilité et la sécurité de l’installation électrique,
- la présence d’un détecteur incendie,
- la présence d’un ou de plusieurs extincteurs,
- le bon fonctionnement du chauffage.
Le propriétaire doit donc réaliser plusieurs diagnostics immobiliers avant de pouvoir mettre en location son bien. Selon les autorités, le risque reste le même, peu importe la durée du contrat de bail.
