Evolution du DPE pour les petites surfaces depuis le 1er juillet 2024

Depuis le 1^er juillet 2024, le DPE pour les petites surfaces évolue . Les diagnostiqueurs immobiliers ont en effet constaté que la nouvelle méthode de calcul en vigueur depuis le mois de juillet 2021 présentait des failles. Selon leur observation, elle a tendance à pénaliser les petites surfaces. Celles-ci avaient plus de risques d’être classées passoires thermiques. Le gouvernement a alors décidé de rectifier le tir. Zoom sur le sujet.

Un petit rappel sur le DPE ou le diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic dpe est devenu un outil important pour évaluer la décence d’un logement. Sa réalisation est obligatoire lors de la vente ou de la mise en location d’une maison individuelle ou de tous bâtiments à usage d’habitation. Le DPE doit donc figurer dans le dossier de diagnostics techniques.

Le DPE, c’est quoi au juste ?

Le document résulte d’un bilan énergétique réalisé au sein du bien immobilier. Lors de cet examen, le diagnostiqueur immobilier va étudier les caractéristiques thermiques du logement. Il doit donc inspecter l’enveloppe du bâti et l’état de l’installation intérieure. L’expert vérifie par exemple :

• la performance de l’enveloppe isolante du bien,
• la qualité des équipements de production de chaleur,
• l’état et la performance des outils de production d’eau chaude sanitaire,
• la qualité des systèmes de ventilation et de climatisation,
• les caractéristiques du logement notamment son orientation et les conditions climatiques locales, son année de construction. 

A la fin du diagnostic immobilier, le diagnostiqueur devrait être capable d’estimer les consommations énergétiques annuelles des biens. Il faut toutefois souligner qu’elles ne présentent pas les consommations réelles des occupants. Ces dernières peuvent varier selon le climat en hiver. 

Que faut-il trouver dans le document ? 

Le diagnostiqueur doit saisir les données issues du diagnostic de performance énergétique dans un logiciel agréé. L’application en question  comporte une méthode de calcul permettant de déterminer l’étiquette du bâti. Notons qu’elle va de A (plus performant) à G (moins performant). La lettre en question indique : 

• le niveau de consommation d’énergie du bâti,
• son impact environnemental ou son taux d’émissions de gaz à effet de serre pour être plus précis.

Le DPE doit aussi comporter des recommandations sur les travaux d’économie d’énergie qu’il faut faire. Le rapport est censé mettre en évidence les avantages d’accomplir une telle démarche. Le diagnostiqueur doit présenter des indicateurs précis incluant notamment : 

• le budget nécessaire pour réaliser les travaux de rénovation énergétique,
• les économies d’énergie que les opérations peuvent générer,
• la durée du retour d’investissement,
• les aides à profiter. 

Notons que les propriétaires ne sont pas obligés de réaliser des travaux de rénovation. Le document est seulement édité à titre informatif. Par contre, les propriétaires sont encouragés à sauter le pas si leurs biens immobiliers présentent une mauvaise note au DPE.  Sinon, ils risquent d’être pénalisés lorsqu’ils souhaitent les revendre ou les mettre en location. 

L’évolution du DPE pour les petites surfaces

Le gouvernement a voulu améliorer davantage la fiabilité du DPE afin de protéger les acheteurs et les locataires. Le dispositif a donc connu une réforme le 1^er juillet 2021. Les changements concernent surtout les méthodes de calcul. 

Les diagnostiqueurs ont constaté toutefois que les modifications appliquées avaient pénalisé les propriétaires de petits logements. Les habitations en question possèdent une surface habitable inférieure à 40m². Elles incluent notamment les studios et les appartements T1/T2. En effet, leur consommation énergétique n’a pas changé après le 1^er juillet. Pourtant, ces logements ont obtenu une mauvaise note après les diagnostics. 

La loi Climat et résilience stipule que ces biens immobiliers seront interdits de location bientôt, ce qui serait injuste. Les propriétaires doivent donc réaliser des travaux d’économie d’énergie s’ils veulent continuer leur investissement. 

Le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires a décidé de rectifier le tir. Une consultation visant à élaborer un projet de loi a été lancée. L’objectif de cette démarche était :

• de mettre en place une méthode d’évaluation équitable des performances énergétiques des habitats en France, 
• d’ajuster les seuils du DPE pour qu’ils soient plus justes,
• de corriger les erreurs constatées.

Le ministre Christophe Béchu a annoncé le 12 février 2024 que le DPE évolue pour les petites surfaces. 

Les changements apportés

La réforme ne concerne pas la démarche pour réaliser le diagnostic énergétique. Le ministère a décidé de modifier le mode de calcul. Il ne sera pas le même pour un 30 m² ou un 100m². Les seuils DPE vont aussi évoluer en fonction de la consommation énergétique des petits logements afin de les rendre plus équitables. Cette modification est aussi censée garantir la réalisation de diagnostics de performance plus justes. 

Notons que cette nouvelle réforme est entrée en vigueur le 1^er juillet dernier. L’évolution est intégrée directement aux logiciels DPE. Ainsi, les diagnostics des petites surfaces sont édités automatiquement.

A en tenir compte, les propriétaires ne sont plus obligés de faire un diagnostic supplémentaire pour modifier l’étiquette de leurs biens. Il leur suffit de télécharger l’attestation de nouvelle étiquette sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe. 

Les avantages de la réforme du DPE pour les propriétaires

L’application de cette réforme présente un avantage majeur pour les propriétaires des petits logements. En effet, plus la surface habitable est faible, plus leurs biens immobiliers pourront gagner une ou plusieurs classes énergétiques. En revanche, les propriétaires des habitations de 30m² et plus verront peu de changement dans les résultats des diagnostics immobiliers. La chance de sauter une classe énergétique reste faible. 

Pourtant, selon les estimations du ministère, cette réforme pourrait être bénéfique pour 140.000 logements en France. Ils vont en effet sortir de leur statut de passoire thermique. Notons que la majorité de ces habitations se trouvent en région parisienne. 

Les logements de classe F et G représentent environ 2% du parc résidentiel du Grand Paris, soit 75.000 habitats. Si ce calcul du ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des Territoires s’avère être exact, les propriétaires de ces biens pourront renouveler leurs contrats de bail. La nouvelle étiquette va d’ailleurs accroître les valeurs immobilières de ces propriétés.